嘉实全球房地产(QDII) ：2026第三季度报告（070031）

基金PK

基谱 jjpro.cn：买基金，先看懂报告；看懂报告，再买基金

收益表现

0.00%

日涨幅

1.0730

净值

（10-30）

近1年：+1.11%同类平均：+0.48%沪深300：-13.44%最大回撤：-11.18%

-20%

-13%

-6%

2026-04

2026-06

2026-07

2026-09

2026-10

阶段涨幅

时间	涨跌幅	同类平均	沪深300	同类排行
近1周	+1.23%	+1.56%	-2.11%	1/3良好
近1月	+3.07%	+3.82%	-7.82%	3/3不佳
近3月	-6.53%	-5.31%	-12.45%	3/3不佳

净值及收益数据，仅参考，不构成投资建议。

摘要基于本期与上一期报告数据（摘要注意核实，不可作为投资建议）

- 【本QDII基金，含A率】：0.00%

报告名称

嘉实全球房地产(QDII) ：2026第三季度报告（070031）

基金份额变动

基金总份额趋势

4,067万份

2025Q2

3,466万份

2025Q3

2,962万份

2025Q4

2,040万份

2026Q1

1,712万份

2026Q2

1,680万份

2026Q3

报告期末基金份额总额（份）

上一期

17,115,229.09

变化

-310,581.85

-2%

本期

16,804,647.24

投资目标

本基金主要投资于全球房地产证券，在严格控制投资风险和保障资产流动性的基础上，力争长期、持续战胜业绩比较基准，为国内投资者分享全球房地产相对稳定的现金流收益和资本增值收益。

对比上一期报告，无变化

投资策略

本基金采用自上而下的资产配置与自下而上的证券选择相结合的主动投资策略，在严格控制风险的同时为投资人提高分红收益和长期资本增值。同时本基金根据对汇率变动前景的预测，可选择相应的对冲工具进行外汇对冲。本基金主要根据市值规模，流动性，国家或地区的法规透明度、经济自由度和公司治理标准，盈利模式等指标建立房地产证券备选库。具体投资策略包括：房地产证券备选库的建立、资产配置策略、证券投资策略、组合构建策略、现金管理策略、衍生品投资策略、市场风险管理策略。

对比上一期报告，无变化

业绩比较基准

FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Total Return Index（经汇率调整后的）

对比上一期报告，无变化

风险收益特征

本基金为股票型基金，主要投资于以REITs为代表的全球房地产证券，为证券投资基金中较高风险、较高预期收益的基金品种。

对比上一期报告，无变化

基金经理简介

上一期报告

蒋一茜| 任职时间: 2022年11月4日| 证券从业年限: 28年

曾任上海申银证券机构销售部及国际部交易员、LG securities (HK) Co., Ltd研究员、上海沪光国际资产管理（香港）有限公司基金经理助理、德意志资产管理（香港）有限公司基金经理。2009年9月加入嘉实国际资产管理有限公司。硕士研究生，具有基金从业资格。中国香港籍。

张琴| 任职时间: 2023年9月28日| 证券从业年限: 18年

曾任职于摩根大通、苏格兰皇家银行、东方汇理证券（亚洲）股票研究部，覆盖科技、电信、中小盘等行业。2014年6月至2022年7月任瑞士百达资产管理公司绝对收益部资深投资经理。2022年8月加入嘉实基金管理有限公司多策略解决方案战队。硕士研究生，具有基金从业资格。中国香港籍。

本期报告

蒋一茜| 任职时间: 2022年11月4日| 证券从业年限: 28年

曾任上海申银证券机构销售部及国际部交易员、LG securities (HK) Co., Ltd研究员、上海沪光国际资产管理（香港）有限公司基金经理助理、德意志资产管理（香港）有限公司基金经理。2009年9月加入嘉实国际资产管理有限公司，现任嘉实国际资产管理有限公司首席投资官。硕士研究生，具有基金从业资格。中国香港籍。

张琴| 任职时间: 2023年9月28日| 证券从业年限: 19年

两期一致内容|本期新增内容|未标色为变更或删除

基金的投资策略与后市展望

上一期报告

本基金主要投资于全球房地产证券。投资流程侧重于自下而上主动选券，并辅以基于经济增长和通胀的自上而下的分析框架。本基金在2026年第二季度按区域持续超配北美和中国，日本保持基本平配，并继续低配其他区域。按行业继续超配养老公寓、仓储，增加了对数据中心的配置，继续低配酒店、办公楼和住宅。

尽管美元利率存在波动，但随着运营基本面企稳，美国商业地产的前景已有所改善。信用溢价维持低位（接近历史低点），这促进了交易规模和价格发现。不过市场仍面临不确定性，包括中东冲突以及关于人工智能对就业影响的长期担忧。美国消费者信心调查结果疲软，但零售额等硬性数据却表现出惊人的韧性。基本面正在缓慢改善，供应量的减少为2026年的前景提供了有利支撑。银行信贷环境正在放松，REITs仍能进入资本市场融资，预计2026年将出现更多IPO活动。第一季度的财报结果进一步印证了周期正处于健康复苏阶段，业绩表现不仅超出预期，还促使企业上调了2026年全年预期。在工业板块，继2025年关税引发不确定性之后，需求已开始触底回升，且供应前景向好。养老住房和专业护理设施的入住率仍在增长；生命科学领域正处于消化过剩供应与应对疲软需求的调整期。零售地产方面，需求依然强劲，供应则持续受限。数据中心领域，超大规模云服务商（Hyperscaler）和企业客户的需求均在改善，相关REITs正从中受益。在酒店领域，随着需求回升及基数效应减弱，RevPAR持续改善。在住宅领域，公寓市场基本面的好转有赖于租赁旺季的稳健表现。写字楼市场方面，吸纳量趋于稳定，租户活跃度初现复苏迹象，且多数市场的空置房源量呈下降趋势。

美联储在高通胀的背景下基本不可能降息。但是加息的门槛也较高，起码要看到失业率的连续下行和工资增速的连续上行，目前这两个条件都不具备。当前的通胀以原油价格的一次性冲击为主、全球经济修复力度也有限，因此重演2022年全球加息潮的概率并不大。全球REITs作为既有股息又有温和成长还能抗通胀的资产，有一定配置价值。REITs稳健的资产负债表和低债务成本可能会使之比私人房地产更具竞争优势。2022年之后REITs的表现通常与10年美债收益率走势成反比，以10年美债收益率衡量的实际利率和美国REITs表现的相关性最强，而非美债曲线短端的变化。

截至本报告期末本基金份额净值为1.143元；本报告期基金份额净值增长率为5.08%，业绩比较基准收益率为9.37%。

本期报告

本基金主要投资于全球房地产证券。投资流程侧重于自下而上主动选券，并辅以基于经济增长和通胀的自上而下的分析框架。本基金在2026年第三季度按区域持续超配北美和中国，日本保持基本平配，并继续低配其他区域。按行业超配养老公寓、仓储、数据中心，继续低配办公楼和住宅。

美联储9月加息25个基点，其决策细节与主席的鹰派表态均超出了市场预期。同时随着美国人工智能投资持续增长，科技巨头的经营性现金流已难以覆盖庞大的资本开支，未来数年势必加大股权与债权融资。市场预期到这一波融资潮将至，随之提高了对期限溢价和信用溢价的补偿要求。此外，原油价格可能失控也是风险因素。目前中东局势依然看不到合理的解决方案，与此同时，全球原油储备和化工品库存较半年前已大幅下降，这进一步加剧了价格波动的风险。

利率敏感型的REITs随之面临获利回吐和重定价压力。美国REITs在第三季度打破了上半年的强劲涨势，整体录得负回报。美国数据中心和酒店等特定板块展现了更强的经营韧性。欧洲REITs在第三季度继续承受再融资利率上升带来的估值考验，但由于底层物业的低空置率和超越通胀的租金增长，经营面仍有支撑。亚洲REITs周期脱钩，多元化特征显著。特别是2026年第三季度，中国首次引入“居民购房贷款贴息政策”，标志着需求端支持从“降利率”转向财政直补，房地产筑底态势明显，分化特征明显。

全球REITs作为既有股息又有温和成长还能抗通胀的资产，有一定长期配置价值。REITs稳健的资产负债表和低债务成本可能会使之比私人房地产更具竞争优势。2022年之后REITs的表现通常与10年美债收益率走势成反比，以10年美债收益率衡量的实际利率和美国REITs表现的相关性最强，而非美债曲线短端的变化。

截至本报告期末本基金份额净值为1.041元；本报告期基金份额净值增长率为-7.32%，业绩比较基准收益率为-6.85%。

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报告期末基金资产组合情况

权益投资占比趋势

76.68%

2025Q2

82.36%

2025Q3

84.84%

2025Q4

81.86%

2026Q1

84.81%

2026Q2

79.96%

2026Q3

资产配置

上一期报告			本期报告			比例变化	比例变化
资产类别	公允价值（亿元）	占基金总资产比例（%）	资产类别	公允价值（亿元）	占基金总资产比例（%）	比例变化	比例变化
合计	0.20	100.00%	合计	0.18	100.00%	—
权益投资	0.17	84.81%	权益投资	0.14	79.96%	-4.85
房地产信托凭证	0.16	80.44%	房地产信托凭证	0.13	75.13%	-5.31
银行存款和结算备付金合计	0.01	6.20%	银行存款和结算备付金合计	0.02	11.17%	+4.97
基金投资	0.01	7.13%	基金投资	0.01	6.40%	-0.73
普通股	0.01	4.37%	普通股	0.01	4.83%	+0.46
其他资产	0.00	1.36%	其他资产	0.00	1.33%	-0.03
固定收益投资	0.00	0.50%	固定收益投资	0.00	1.14%	+0.64
债券	0.00	0.50%	债券	0.00	1.14%	+0.64

报告期末各国（地区）证券市场股票及存托凭证投资分布

国家选基

国家（地区）分布趋势

美国

日本

中国香港

新加坡

法国

瑞士

非权益类

2026Q3

71.42%

股票 80.31%

2026Q2

77.54%

股票 86.04%

2026Q1

71.37%

股票 83.08%

2025Q4

63.41%

10.73%

10.27%

股票 85.59%

2025Q3

62.93%

18.42%

股票 88.01%

2025Q2

67.46%

13.48%

股票 80.94%

国家（地区）分布

上一期报告			本期报告			比例变化	比例变化
国家（地区）	公允价值（亿元）	占基金资产净值比例（%）	国家（地区）	公允价值（亿元）	占基金资产净值比例（%）	比例变化	比例变化
合计	0.17	86.04%	合计	0.14	80.31%	-5.73
美国	0.15	77.54%	美国	0.12	71.42%	-6.12
日本	0.01	5.30%	日本	0.01	5.03%	-0.27
中国香港	0.00	1.53%	中国香港	0.00	2.13%	+0.60
新加坡	0.00	0.80%	新加坡	0.00	0.83%	+0.03
法国	0.00	0.87%	法国	0.00	0.80%	-0.07
—	—	—	瑞士	0.00	0.11%	新增

报告期末按行业分类的股票及存托凭证投资组合

行业选基

第一大行业「房地产信托医疗保健类」占净值比例趋势

16.79%

2025Q2

17.01%

2025Q3

16.54%

2025Q4

24.91%

2026Q1

10.93%

2026Q2

15.30%

2026Q3

行业分布

上一期报告			本期报告			比例变化	比例变化
行业类别	公允价值（亿元）	占基金资产净值比例（%）	行业类别	公允价值（亿元）	占基金资产净值比例（%）	比例变化	比例变化
合计	0.17	86.04%	合计	0.14	80.31%	-5.73
房地产信托医疗保健类	0.02	10.93%	房地产信托医疗保健类	0.03	15.30%	+4.37
房地产信托零售类	0.03	17.80%	房地产信托零售类	0.03	15.13%	-2.67
房地产信托数据中心类	0.02	10.90%	房地产信托数据中心类	0.02	12.13%	+1.23
房地产信托工业类	0.02	10.77%	房地产信托工业类	0.02	11.31%	+0.54
房地产信托通讯塔类	0.01	3.45%	房地产信托通讯塔类	0.01	5.88%	+2.43
房地产	0.01	4.43%	房地产	0.01	4.85%	+0.42
房地产信托酒店及度假村类	0.01	4.98%	房地产信托酒店及度假村类	0.01	3.48%	-1.50
房地产信托住宅类	0.01	7.56%	房地产信托住宅类	0.01	3.29%	-4.27
房地产信托特殊类	0.01	5.61%	房地产信托特殊类	0.01	2.89%	-2.72
房地产信托自主仓储类	0.01	4.67%	房地产信托自主仓储类	0.00	2.58%	-2.09
房地产信托写字楼类	0.01	2.91%	房地产信托写字楼类	0.00	1.94%	-0.97
房地产信托多元化类	0.00	1.53%	房地产信托多元化类	0.00	1.52%	-0.01
房地产信托伐木类	0.00	0.50%	—	—	—	退出

报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名股票及存托凭证投资明细

股票选基

前十大重仓股占净值比例趋势

57.95%

2025Q2

41.11%

2025Q3

46.96%

2025Q4

52.50%

2026Q1

51.90%

2026Q2

44.42%

2026Q3

前十名股票及存托凭证投资明细（前十大股票合计占比44.42%，换手率 30%）

上一期报告						本期报告					比例变化	股数变化	比例变化
序号	公司名称（中文）	证券代码	占基金资产净值比例（%）	数量（股）	备注	序号	公司名称（中文）	证券代码	占基金资产净值比例（%）	数量（股）	比例变化	股数变化	比例变化
1	Equinix	EQIX UW	8.02%	221	—	1	Equinix	EQIX UW	9.23%	237	+1.21	+16
2	西蒙房地产	SPG UN	7.80%	1,002	—	2	沃尔塔	WELL UN	8.24%	929	+0.60	-38
3	沃尔塔	WELL UN	7.64%	967	—	3	安博	PLD UN	7.53%	1,506	+0.14	-62
4	安博	PLD UN	7.39%	1,568	—	4	西蒙房地产	SPG UN	4.29%	555	-3.51	-447
5	Host酒店及度假	HST UW	4.98%	6,039	—	5	数字房地产信托	DLR UN	2.90%	429	+0.02	-32
6	美国铁山	IRM UN	4.50%	1,023	退出十大	6	美国发射塔	AMT UN	2.66%	422	新增十大	—
7	公寓物业权益信托	EQR UN	4.00%	1,692	退出十大	7	公共存储	PSA UN	2.58%	237	新增十大	—
8	数字房地产信托	DLR UN	2.88%	461	—	8	Realty Income	O UN	2.37%	1,133	-0.18	-48
9	Realty Income	O UN	2.55%	1,181	—	9	Host酒店及度假	HST UW	2.35%	2,721	-2.63	-3,318
10	邀请家园	INVH UN	2.14%	2,037	退出十大	10	SBA	SBAC UW	2.27%	368	新增十大	—

报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名基金投资明细

前十名基金投资明细

上一期报告				本期报告			比例变化	上一期报告				本期报告			比例变化
序号	基金名称	占基金资产净值比例（%）	备注	序号	基金名称	占基金资产净值比例（%）	比例变化								比例变化
1	iShares Global REIT ETF	7.23%	—	1	iShares Global REIT ETF	6.42%	-0.81

持有 0