诺安全球收益不动产（QDII）：2026第三季度报告（320017）

基金PK

基谱 jjpro.cn：买基金，先看懂报告；看懂报告，再买基金

收益表现

+0.08%

日涨幅

1.2670

净值

（10-30）

近1年：+3.34%同类平均：+0.48%沪深300：-13.44%最大回撤：-11.04%

-20%

-13%

-6%

2026-04

2026-06

2026-07

2026-09

2026-10

阶段涨幅

时间	涨跌幅	同类平均	沪深300	同类排行
近1周	+1.12%	+1.56%	-2.11%	4/5不佳
近1月	+4.37%	+3.82%	-7.82%	2/5良好
近3月	-5.09%	-5.31%	-12.45%	3/5一般

净值及收益数据，仅参考，不构成投资建议。

摘要基于本期与上一期报告数据（摘要注意核实，不可作为投资建议）

- 【本QDII基金，含A率】：0.00%

报告名称

诺安全球收益不动产（QDII）：2026第三季度报告（320017）

基金份额变动

基金总份额趋势

3,936万份

2025Q2

3,924万份

2025Q3

3,382万份

2025Q4

3,230万份

2026Q1

3,060万份

2026Q2

3,034万份

2026Q3

报告期末基金份额总额（份）

上一期

30,604,424.58

变化

-266,133.96

-1%

本期

30,338,290.62

投资目标

本基金主要投资于全球范围内的REITs，通过积极的资产配置和精选投资，在严格控制投资风险的前提下，追求基金资产超越业绩比较基准的长期稳定增值。

对比上一期报告，无变化

投资策略

本基金实施“自下而上”与“自上而下”相结合的主动投资策略。首先，本基金会根据流动性、市值规模等指标建立REITs备选库，并且根据不同业态以及不同类型，对备选库中的REITs进行有效分类，从而进一步实施资产配置策略。其次，在大类资产配置方面，本基金的大类资产主要为REITs以及货币市场工具，本基金将根据海外市场环境的变化，在保持长期资产配置稳定的前提下，积极进行短期的灵活配置；在国家资产配置方面，本基金将会根据不同国家REITs市场的发展情况、宏观经济、货币走势、地缘政治、税收政策等因素决定基金资产在不同国家的配置比例；在周期/弱周期类资产配置方面，本基金还会根据标的REITs所在国的经济周期决定在周期类和弱周期类REITs间的配置比例。再次，本基金将主要采取定性与定量相结合的方式进行REITs的遴选。定性层面，本基金主要从标的业态、租约状况、资产质量、管理能力、分红能力等五个维度对标的REITs进行研判；定量层面，本基金主要从估值水平以及第三方评级等方面对标的REITs进行分析。最后，本基金将综合考量REITs的区域、业态集中度等特征，对组合在国家和业态层面进行再平衡，最终构建投资组合。

对比上一期报告，无变化

业绩比较基准

STOXX® Global 1800 REITs Index

对比上一期报告，无变化

风险收益特征

本基金为股票型基金，主要投资于全球范围内证券交易所上市的REITs。一般来说，其在证券投资基金中属于较高风险和预期收益的基金品种。

对比上一期报告，无变化

基金经理简介

上一期报告

唐晨| 任职时间: 2026年02月14日| 证券从业年限: 7年

硕士，具有基金从业资格。曾任四川英祥实业集团有限公司理财顾问，2019年10月加入诺安基金管理有限公司，历任研究员、投资经理，现任研究部总经理助理。2022年12月起任诺安精选价值混合型证券投资基金基金经理，2025年7月起任诺安研究精选股票型证券投资基金基金经理，2026年2月起任诺安全球黄金证券投资基金、诺安油气能源股票证券投资基金（LOF）及诺安全球收益不动产证券投资基金基金经理。

本期报告

唐晨| 任职时间: 2026年02月14日| 证券从业年限: 7年

雷欣未| 任职时间: 2026年07月11日| 证券从业年限: 11年新增经理

硕士，具有基金从业资格。曾任融通基金管理有限公司国际业务部研究员、投资经理等。2025年11月加入诺安基金管理有限公司，任职国际业务部。2026年7月起任诺安全球收益不动产证券投资基金基金经理。

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基金的投资策略与后市展望

上一期报告

二季度美国市场REITs产生了超额收益，即便经历中东冲突，10年美债收益率上升仍保持韧性，REITs已非单纯“利率交易”。年初时REITs相对标普500的估值折价处于2025年最大，目前虽修复但仍有空间，REITs隐含资本化率仍与10年美债保持可观的利差。从基本面看：行业杠杆不高、资产负债表稳健，盈利增长预期稳定，大多上调分红。结构上有分化：数据中心、物流/工业与医疗（含养老住宅）受AI算力、电商及婴儿潮退休驱动；办公仍承压，全国空置率仍较高，机构级办公较高点下跌明显；零售平稳但分化，必需品社区中心稳健、传统封闭式商场偏弱。后续展望，M&A有望创十年最活跃，资本市场对优质成长逻辑开放。主要风险为通胀黏性与美联储以及能源/地缘冲击对需求与利率的扰动。在资本化率压缩有限的情况下，本基金以NOI增长成为回报主引擎，精选低供给、稳健资产负债表、估值折价修复与AI基建主题标的，行业层面偏重优质数据中心、医疗等REITs，整体维持中性仓位。

截至本报告期末诺安全球收益不动产（QDII）A份额净值为1.315元，本报告期诺安全球收益不动产（QDII）A份额净值增长率为6.91%，同期业绩比较基准收益率为6.45%；截至本报告期末诺安全球收益不动产（QDII）C份额净值为1.314元，本报告期诺安全球收益不动产（QDII）C份额净值增长率为2.10%，同期业绩比较基准收益率为1.52%。

本期报告

本季度REITs由涨转跌。我们认为本次回调主要由利率（分母端）而非基本面（分子端）驱动：在美联储重启加息叠加财政债务负担、油价上涨及AI资本开支等多重叙事交织下，美国十年期国债实际利率与名义利率均大幅上行，双双创近十年新高；长久期资产贴现率抬升，构成REITs估值回调的主要压力来源。REITs运营与盈利端则保持稳健并进一步改善，关键指标同店NOI同比增长3.8%，高于25年均值2.4%；2026/2027年市场一致预期FFO增速分别升至7.7%、6.6%，且过去12个月2026年FFO预测累计上修2.6%。其中，医疗（养老地产）与数据中心板块运营基本面更为强劲；本次回调过程中，基本面更为扎实的数据中心、医疗、购物中心等板块维持相对领先，而自助仓储、公寓、独栋住宅等板块明显走弱。

向后看，美债利率曲线已在点阵图基础上额外提前计入一定风险溢价；同时，在薪资增速回落阶段，并无美联储连续大幅上调利率的历史经验。若油价随地缘风险缓解而回落，美国长端利率存在下行空间，压制REITs估值的因素有望逐步消除。本基金在跟踪业绩比较基准的前提下，精选美国资产负债表稳健、运营指标良好的相关标的，行业配置层面偏重数据中心、医疗、零售等REITs。

截至本报告期末诺安全球收益不动产（QDII）A份额净值为1.214元，本报告期诺安全球收益不动产（QDII）A份额净值增长率为-7.68%，同期业绩比较基准收益率为-6.69%；截至本报告期末诺安全球收益不动产（QDII）C份额净值为1.212元，本报告期诺安全球收益不动产（QDII）C份额净值增长率为-7.76%，同期业绩比较基准收益率为-6.69%。

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报告期末基金资产组合情况

权益投资占比趋势

79.21%

2025Q2

89.12%

2025Q3

92.88%

2025Q4

89.41%

2026Q1

91.10%

2026Q2

90.95%

2026Q3

资产配置

上一期报告			本期报告			比例变化	比例变化
资产类别	公允价值（亿元）	占基金总资产比例（%）	资产类别	公允价值（亿元）	占基金总资产比例（%）	比例变化	比例变化
合计	0.40	100.00%	合计	0.37	100.00%	—
权益投资	0.37	91.10%	权益投资	0.34	90.95%	-0.15
房地产信托凭证	0.37	91.10%	房地产信托凭证	0.34	90.95%	-0.15
银行存款和结算备付金合计	0.03	8.43%	银行存款和结算备付金合计	0.03	8.63%	+0.20
其他资产	0.00	0.48%	其他资产	0.00	0.41%	-0.07

报告期末各国（地区）证券市场股票及存托凭证投资分布

国家选基

国家（地区）分布趋势

美国

中国香港

新加坡

中国（香港）

非权益类

2026Q3

91.00%

股票 91.33%

2026Q2

91.27%

股票 91.57%

2026Q1

89.47%

股票 89.78%

2025Q4

93.16%

股票 93.46%

2025Q3

89.99%

股票 90.28%

2025Q2

80.25%

股票 80.55%

国家（地区）分布

上一期报告			本期报告			比例变化	比例变化
国家（地区）	公允价值（亿元）	占基金资产净值比例（%）	国家（地区）	公允价值（亿元）	占基金资产净值比例（%）	比例变化	比例变化
美国	0.37	91.27%	美国	0.34	91.00%	-0.27
中国香港	0.00	0.28%	中国香港	0.00	0.31%	+0.03
新加坡	0.00	0.02%	新加坡	0.00	0.02%	—

报告期末按行业分类的股票及存托凭证投资组合

行业选基

第一大行业「特种房地产投资信托」占净值比例趋势

36.70%

2025Q2

38.89%

2025Q3

39.80%

2025Q4

38.26%

2026Q1

36.16%

2026Q2

35.86%

2026Q3

行业分布

上一期报告			本期报告			比例变化	比例变化
行业类别	公允价值（亿元）	占基金资产净值比例（%）	行业类别	公允价值（亿元）	占基金资产净值比例（%）	比例变化	比例变化
合计	0.37	91.58%	合计	0.34	91.34%	-0.24
特种房地产投资信托	0.15	36.16%	特种房地产投资信托	0.13	35.86%	-0.30
医疗房地产投资信托	0.06	14.68%	医疗房地产投资信托	0.06	16.77%	+2.09
住宅房地产投资信托	0.06	15.18%	住宅房地产投资信托	0.05	14.54%	-0.64
零售业房地产投资信托	0.05	11.61%	零售业房地产投资信托	0.04	11.14%	-0.47
工业房地产投资信托	0.04	10.64%	工业房地产投资信托	0.04	9.73%	-0.91
多元房地产投资信托	0.01	1.71%	多元房地产投资信托	0.01	1.67%	-0.04
酒店及娱乐地产投资信托	0.01	1.60%	酒店及娱乐地产投资信托	0.01	1.63%	+0.03

报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名股票及存托凭证投资明细

股票选基

前十大重仓股占净值比例趋势

50.40%

2025Q2

57.68%

2025Q3

58.66%

2025Q4

55.18%

2026Q1

54.46%

2026Q2

58.11%

2026Q3

前十名股票及存托凭证投资明细（前十大股票合计占比58.11%，换手率 10%）

上一期报告						本期报告					比例变化	股数变化	比例变化
序号	公司名称（中文）	证券代码	占基金资产净值比例（%）	数量（股）	备注	序号	公司名称（中文）	证券代码	占基金资产净值比例（%）	数量（股）	比例变化	股数变化	比例变化
1	Welltower	WELL	10.11%	2,631	—	1	Welltower	WELL	9.98%	2,370	-0.13	-261
2	普洛斯	PLD	8.65%	3,771	—	2	普洛斯	PLD	9.35%	3,939	+0.70	+168
3	Equinix	EQIX	6.60%	374	—	3	Equinix	EQIX	7.66%	414	+1.06	+40
4	西蒙房地产	SPG	5.55%	1,467	—	4	Ventas	VTR	5.40%	3,470	+2.21	+1,350
5	公共仓储	PSA	4.68%	869	—	5	西蒙房地产	SPG	5.36%	1,460	-0.19	-7
6	Realty Income	O	4.19%	3,992	—	6	数字房地产信托	DLR	4.41%	1,375	+0.29	+20
7	数字房地产信托	DLR	4.12%	1,355	—	7	Vivmark Residential	VMRK	4.28%	3,854	新增十大	—
8	美国发射塔	AMT	3.74%	1,349	—	8	美国发射塔	AMT	4.04%	1,349	+0.30	—
9	美国铁山	IRM	3.63%	1,698	退出十大	9	Realty Income	O	3.96%	3,992	-0.23	—
10	Ventas	VTR	3.19%	2,120	—	10	公共仓储	PSA	3.67%	710	-1.01	-159

持有 0

诺安全球收益不动产（QDII） ：2026第三季度报告（320017）

收益表现

阶段涨幅

报告名称

基金份额变动

投资目标

投资策略

业绩比较基准

风险收益特征

基金经理简介

基金的投资策略与后市展望

报告期末基金资产组合情况

报告期末各国（地区）证券市场股票及存托凭证投资分布

报告期末按行业分类的股票及存托凭证投资组合

报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名股票及存托凭证投资明细

诺安全球收益不动产（QDII）：2026第三季度报告（320017）