津开产园 ：2026第三季度报告（508022）

基金PK

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收益表现

0.00%

日涨幅

2.3980

净值

（08-28）
-3%
-2%
0%
2%
3%
2024-08

阶段涨幅

时间涨跌幅同类排行
近1周--
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近1月--
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近3月--
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净值及收益数据，仅参考，不构成投资建议。

1

报告名称

津开产园 ：2026第三季度报告（508022）
2

基金份额变动

基金总份额趋势
5.00亿份
2026Q2
报告期末基金份额总额（份）
上一期
500,000,000.00
变化
-500,000,000.00
-100%（份额大幅减少，显著卖出）
本期
0.00
3

投资目标

上一期报告
本基金主要投资于不动产资产支持证券，并持有其全部份额；本基金通过资产支持证券等特殊目的载体取得不动产项目公司全部股权，最终取得相关不动产项目完全所有权。本基金通过主动的投资管理和运营管理，提升不动产项目的运营收益水平，力争为基金份额持有人提供稳定的收益分配及长期可持续的收益分配增长，并争取提升不动产项目价值。
本期报告
两期一致内容|本期新增内容|未标色为变更或删除
4

投资策略

上一期报告
（一）不动产项目投资策略
1、资产支持专项计划投资策略基金合同生效后，本基金将扣除本基金预留费用后的全部募集资金（不含募集期利息）投资于博时津开科工产业园封闭式基础设施1期资产支持专项计划的全部资产支持证券。博时津开科工产业园封闭式基础设施1期资产支持专项计划持有项目公司100%的股权和其他附属权益及衍生权益。前述不动产项目的基本情况、财务状况及经营业绩分析、现金流测算分析及未来运营展望、运营管理安排等信息详见本招募说明书。存续期内，本基金投资于不动产资产支持证券的资产比例不低于基金资产的80%。2、运营管理策略本基金将审慎论证宏观经济因素（就业、利率、人口结构等）、不动产项目行业周期（供需结构、运营收入和资产价格波动等）、其他可比资产项目的风险和预期收益率来判断不动产项目当前的投资价值以及未来的发展空间。在此基础上，本基金将深入调研不动产项目的基本面（包括但不限于位置、质量、资产价格、出租率、租金价格、租户、租约、现金流等）和运营基本面（包括但不限于定位、经营策略、租赁能力、运营管理能力、物业管理能力等），综合评估其收益状况、增值潜力和预测现金流收入规模等。同时，基金管理人将采取积极措施提高不动产项目的租金收入、出租率和净收益水平，以提升不动产项目增长前景。本基金将主要采取以下措施及策略维持最优出租率，实现租金收入的可持续增长：（1）积极开展不动产项目租赁管理；通过提供增值服务与现有租户维持良好关系，提高租户满意度，针对租赁期限即将届满的租赁协议，提前开展续租工作，将租赁协议届满所带来的影响减至最低；（2）积极营销推广，优化租赁方案以维持较高的出租率及租金水平；（3）优化租户结构，丰富租户多元性，通过高质量运营提升资产价值和回报水平；（4）与外部管理机构合作，提供高标准的专业服务，以持续满足租户的需求并提高其忠诚度；（5）通过科学和规范的不动产产管理与不动产项目运营，降低不动产项目运营成本，提升盈利水平。本基金将探索不同的策略，对不动产项目实施资产保值增值措施，从而进一步提高不动产项目的回报率，如升级设施、翻新及重建公共区域等。3、扩募收购策略等资产收购策略基金存续期内，本基金将积极寻找其他优质的不动产项目，以分散不动产项目的经营风险、提高基金资产的投资和运营收益。在评估潜在收购机会时，本基金管理人将专注于考核如下内容：（1）收益率要求基金管理人将在考虑监管、商业、政治及其他相关因素后，物色具备增值潜力的不动产项目，收购预期收益高于资本成本且预期能维持或增加基金份额持有人回报，同时能平衡与该等投资相关的多种风险的不动产项目。（2）地理位置及增长潜力基金管理人将评估不动产项目的地理位置、国家政策、产业规划、市场增长潜力及本基金所投不动产项目的整体地域分布的影响。本基金管理人也将对不动产项目周边设施及规划进行评估，如交通便利性、产业结构等。同时，亦将考虑其他因素，如不动产项目所在地区发展前景、周边市场的成熟度、产业及项目集中程度与竞争情况等。（3）租户及租户特征基金管理人将对不动产项目的租金及租户保留率与其各自区域的竞争不动产项目的租金及租户保留率的比较作出评估。此外，本基金管理人将评估租户素质，并于收购该不动产项目前估计出租率。（4）资产增值潜力基金管理人将不动产项目价格的上涨潜力视为资产管理、市场定位及其他资产增值措施的一部分。（5）建筑物及设施规格对于本基金拟收购的不动产项目，基金管理人将遵守相关法律及分区规划条例以及质量规格，考虑建筑物的大小及使用年限。独立评估机构将评估不动产项目中短期维修、维护及资本开支需求。本基金可以通过扩募购入不动产项目，亦可通过出售原有部分或全部不动产项目的方式购入其他不动产项目。4、资产出售及处置策略基金存续期内，若出现本基金原有部分或全部不动产项目持有期收益率下降、不动产项目运营质量下降、不动产项目的市场价值持续走高溢价明显或有更好的收购标的等情况时，基金管理人将寻求机会处置不动产项目。基金管理人将积极寻求综合实力强、报价合理的交易对手方，在平衡资产对价、交割速度、付款方案等多个因素后，择机处置相关不动产项目。如本基金存续期内不动产项目的产权证到期且续期困难或续期价值不明显，或本基金存续期届满后不再续期，基金管理人将提前安排不动产项目处置方案，积极寻求综合实力强、报价合理的交易对手方，在平衡资产对价、交割速度、付款方案等多个因素后，力争于清算期内完成资产处置。
（二）基金的融资策略基金存续期内，在控制风险及遵循基金份额持有人利益优先原则的前提下，本基金将综合使用各种融资方式，提高基金份额持有人的投资收益，包括但不限于基金扩募、回购、直接或间接对外借入款项和法律法规允许的其他方式等。
（三）固定收益投资策略存续期内，本基金除投资不动产资产支持证券外，其余基金资产应当依法投资于利率债、AAA级信用债或货币市场工具。这部分基金资产的投资策略如下：本基金通过自上而下和自下而上相结合、定性分析和定量分析相补充的方法，确定资产在固定收益类证券之间的配置比例。充分发挥基金管理人长期积累的信用研究成果，利用自主开发的信用分析系统，深入挖掘价值被低估的标的券种，以获取最大化的信用溢价。在谨慎投资的前提下，力争获取稳健的投资收益。在以上战略性资产配置的基础上，本基金采用定性分析和定量分析相补充的方法，进行前瞻性的决策。一方面，本基金将分析众多的宏观经济变量（包括GDP增长率、CPI走势、M2的绝对水平和增长率、利率水平与走势等），并关注国家财政、税收、货币、汇率政策和其它证券市场政策等。另一方面，本基金将对债券市场整体收益率曲线变化进行深入细致分析，从而对市场走势和波动特征进行判断。在此基础上，确定资产在固定收益类证券之间的配置比例。本基金灵活应用各种期限结构策略、信用策略、互换策略、息差策略等。本基金在控制利率风险、在合理管理并控制组合风险的前提下，最大化组合收益。今后，随着证券市场的发展、金融工具的丰富和交易方式的创新等，基金还将积极寻求其他投资机会，如法律法规或监管机构以后允许基金投资其他品种，本基金将在履行适当程序后，将其纳入投资范围以丰富组合投资策略。
本期报告
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5

业绩比较基准

上一期报告
无数据
本期报告
—
6

风险收益特征

上一期报告
本基金在封闭运作期内主要投资于不动产资产支持证券，获取不动产运营收益并承担不动产价格波动。本基金的预期收益及预期风险水平高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。
本期报告
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8

基金的投资策略与后市展望

上一期报告
本基金2026年第2季度净值增长率为-0.32%，同期业绩比较基准收益率为0.92%。
2026年二季度，国内经济整体呈弱修复态势，工业生产边际改善，消费、投资等数据仍有承压，出口增速略有回落。物价层面，CPI同比小幅回升但仍处低位，PPI同比降幅收窄。政策端，稳增长措施持续发力，货币政策保持合理充裕，市场流动性整体宽松。
REITs市场方面，二季度整体呈现震荡走势，不同业态表现分化，产业园区类REITs受部分项目出租率、租金水平波动影响，估值有所调整。
本报告期内，基金管理人严格按照基金合同约定进行投资运作，在持有基础设施资产支持证券全部份额的基础上，将剩余闲置资金投资于货币市场工具，保障资金安全性和流动性的同时提升闲置资金收益。
项目运营层面，联合运营管理机构重点开展以下工作：一是针对天河数字产业园出租率下滑情况，加大招商力度，拓展渠道资源，针对不同客户需求制定灵活的租赁方案，二季度新签及续租面积合计1.23万平方米；二是持续优化租户服务，提升租户满意度，报告期内租户整体续租率达72%；三是严格控制运营成本，梳理各项费用支出流程，在保障运营服务质量的前提下，压降非必要开支，二季度项目整体运营成本同比下降1.2%；四是有序推进大陆汽车厂房产业园相关设施的定期维护工作，保障项目稳定运营，该项目报告期内持续保持满租状态，租金收缴率100%。
报告期内，本基金实现本期收入29,407,235.79元，本期净利润9,832,267.78元，本期经营活动产生的现金流量净额11,985,905.43元，本期现金流分派率1.23%，年化现金流分派率5.05%。截至报告期末，基金份额净值为2.461元。
本期报告
本报告未包含"报告期内基金的投资策略和运作分析"及其可能使用的对应标题章节，无相关内容可提取。
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9

报告期末基金资产组合情况

资产配置
上一期报告本期报告比例变化
资产类别占基金总资产比例（%）资产类别占基金总资产比例（%）
货币资金和结算备付金合计100.00%货币资金和结算备付金合计100.00%—
合计100.00%合计100.00%—
固定收益投资--——退出
债券--——退出
资产支持证券--——退出
买入返售金融资产--——退出
买断式回购的买入返售金融资产--——退出
其他资产--——退出