建信中关村产业园REIT ：2026第二季度报告（508099）

本基金主要资产投资于不动产资产支持证券并持有其全部份额，通过不动产资产支持证券、项目公司等特殊目的载体穿透取得不动产项目完全所有权或经营权利。基金管理人通过主动运营管理不动产项目，提高不动产项目运营管理质量，以获取不动产项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，力求提升不动产项目的运营收益水平，追求稳定的收益分配及长期可持续的收益分配增长，并争取提升不动产项目价值。

本基金主要投资于优质园区类不动产项目资产，在严格控制风险的前提下，通过积极主动的投资管理和运营管理，努力提升不动产项目的运营收益水平及不动产项目价值，力争为基金份额持有人提供相对稳定的回报，主要投资策略包括： （1）不动产资产的运营管理和投资策略 1）初始基金资产投资策略 基金合同生效后，本基金将扣除相关预留费用后的全部初始基金资产投资于建信中关村产业园资产支持专项计划资产支持证券并持有其全部份额。本基金通过该资产支持证券投资于项目公司，穿透取得项目公司持有的不动产资产的完全所有权或经营权利。前述投资方案、不动产项目具体情况等详见本基金招募说明书“第二章 不动产项目”之“第一节 不动产项目概况”。 2）不动产资产运营管理策略 本基金将按照法律法规规定和基金合同约定履行不动产项目运营管理职责，积极主动运营管理所投资的不动产项目资产，充分汲取聘请的运营管理机构的专业管理经验，以获取不动产项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，并通过主动管理提升不动产项目资产的市场价值。 3）基金扩募收购策略 本基金将积极而有选择地收购符合国家重大战略、宏观调控政策、产业政策、固定资产投资管理法规制度的优质园区类不动产项目资产。在选择扩募收购园区类不动产项目资产时，将重点关注京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、海南全面深化改革开放、黄河流域生态保护和高质量发展等国家重大战略区域，优先选择本基金的原始权益人（或其同一控制下的关联方）持有、管理的项目及资产，但基金管理人与原始权益人（或其同一控制下的关联方）另行约定的除外。 4）资产出售及处置策略 本基金的资产处置方式以向第三方协议转让不动产项目的股权或资产为主，基金管理人会根据不动产项目资产的投资运营情况适时评估合适的投资退出机会，秉持持有人利益优先的原则，寻求潜在买家，选择最有利于本基金投资收益实现的买家报价方案，按照基金合同约定履行相关程序后，专业审慎地处置不动产项目资产。在依法合规的前提下，基金管理人聘请的外部管理机构可协助、配合制定不动产项目出售方案。 （2）其它投资策略 本基金其余基金资产将投资于利率债、信用等级在AAA（含AAA）以上的债券及货币市场工具等，在保障基金财产安全性的前提下，本基金将对整体固定收益组合久期做严格管理和匹配。

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本基金为不动产基金，在基金合同存续期内通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体穿透取得不动产项目完全所有权或经营权利，通过积极运营管理以获取不动产项目租金、收费等稳定现金流。一般市场情况下，本基金预期风险收益低于股票型基金，高于债券型基金、货币市场基金。 本基金在投资运作、交易等环节的主要风险包括与不动产基金相关的各项风险因素、与专项计划相关的各项风险因素、与不动产项目相关的各项风险因素、与交易安排相关的各项风险因素及其他相关的各项风险因素。

报告期内基金的投资策略和运作分析 2026年上半年，北京商务园区市场累计新增供应达到42.2万平方米，其中，二季度迎来两个复合型生命科学产业园区交付使用，共计新增17.6万平方米，均位于泛中关村集群。受上半年新增供应集中入市影响，全市空置率累计上升0.9个百分点至24.2%。二季度北京商务园区同样本租金平均报价环比下降1.6%，上半年累计跌幅为3.1%。 上半年全市累计净吸纳量录得10.4万平方米，整体需求保持平稳释放。其中，二季度净吸纳量约6.1万平方米，环比增长41%，但同比减少35%。从行业结构来看，科技创新产业仍是市场需求的核心来源，上半年TMT行业贡献42%的新租需求，医药及生命科学、政府机构及公共组织以及工业品制造分别占21%、13%及13%。 另外，不同行业对于空间载体的需求持续分化，企业在选址过程中已不再仅关注租金水平，而是更加重视空间与业务发展的匹配度。人工智能、系统解决方案等科技企业更倾向于选择楼宇品质、人才集聚优势明显的办公项目，以满足研发协作及人才吸引需求；医药及生命科学和工业品制造企业则更加关注产业生态及研发、中试、轻生产等专业功能，对复合型产业园区的配置需求持续提升，上半年此类载体净吸纳量几乎相当于全市总和。随着企业需求不断升级，产业定位、产品品质及运营服务能力正成为影响园区竞争力的重要因素。 在市场竞争加剧的背景下，不动产项目延续“以价换量”的策略。本报告期末，不动产项目整体平均月末租金为3.85元/㎡/天，同比下降4.94%，环比下降3.02%。不动产项目时点出租率为80.23%，同比提升7.58%，环比提升2.85%。 收入端方面，不动产项目出租率实现连续六个季度稳步回升，但出租率对于收入的共振效应需逐步兑现，叠加租金水平持续承压，本报告期内，不动产项目实现营业收入2,714.57万元（2025年同期为2,930.29万元），同比下降7.36%。 支出端方面，部分大中修项目尚未完成竣工结算，维修改造费用同比降幅较大，叠加成本管控良好，本报告期内，营业成本及主要费用合计为2,115.73万元（2025年同期为2,271.16万元），同比下降6.84%。 本期营业收入同比有所下滑，但受成本压降、期末合理资金预留等可供分配计算口径的综合影响，本报告期可供分配金额为920.88万元（2025年同期为871.66万元），同比上升5.65%。 本报告期内，不动产项目经营情况整体趋于稳定。不动产项目期末加权平均剩余租期为1.94年，后续随着新租户签约和存量客户续约，期末加权平均剩余租期将随之变动。不动产项目期末租金收缴率为96.20%（包含租户提前退租罚没押金的收入），租金收缴情况良好，租后管理较为稳健。 本报告期，本基金净值增长率为-1.23%，同期业绩比较基准收益率为0.52%。 后续拟采取的措施如下： （1）本基金发起人中关村发展集团股份有限公司持续强化统筹，加强内部资源整合，积极应对市场变化，中发展集团体系优先向建信中关村REIT项目推荐企业租户，并调动下属子公司协同招商，已在集团层面形成招商合力，2026年6月已有千余平米面积签署租赁协议。 （2）强化硬科技产业集聚。依托中关村软件园区位优势，持续聚焦半导体、芯片、人工智能、量子信息等硬科技细分赛道，目前已成功吸引一批行业领军企业、链主企业入驻。 （3）精耕服务稳住存量。落实一企一策定制服务，常态化走访摸排解难；完善园区配套、丰富产业活动，以全方位贴心服务解决企业实际诉求。二季度，运营管理机构先后在互联网创新中心楼宇大堂推出“午间创享汇”特色品牌活动，在孵化加速器落地“企业职工健康日”主题关怀活动，持续增强入驻企业的归属感与粘性。 （4）依托龙头开展多元招商。以龙头企业为核心牵引做强产业链招商，优化办公空间适配需求；推进政企联合招商，对于所在地重点支持的企业，充分运用当地支持政策，吸引客户快速落地。 （5）持续引入各类配套服务，强化客户关系，提升楼宇收益。围绕企业运营需求，精准推送并引导客户参与各类主题活动、配套服务及摆台、快闪等宣传形式，增强客户互动与粘性。 下半年，北京商务园区仍将迎来20.8万平方米新增供应，在新租需求仍不及未来供应放量的情况下，整体市场空置率预计会进一步走高。泛中关村集群短期去化压力将进一步加剧，区域供应增量或带来产业集聚引流与需求分流的双重影响。